La legge afferma che, quando un‘asta va deserta, il Giudice ne possa disporre un’altra. In tal caso il prezzo base può essere inferiore fino ad un quarto nel caso di seconda e terza asta e di metà nel caso di quarta. Questo significa che la decurtazione del 25% non è un obbligo, ma un’opzione a disposizione del Giudice.
Ad oggi non esistono norme che prevedano l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare all’esito dell’infruttuoso esperimento del quarto tentativo di vendita; una previsione di questo tipo è contenuta, con esclusivo riferimento alle vendite mobiliari, nel Codice di Procedura Civile.
L’unica norma che può incidere sulla chiusura anticipata della procedura esecutiva è l’art. 164 bis disp. att. del c.p.c., il quale dispone che “quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”. Quindi, per quanto riguarda le procedure immobiliari non esiste un numero massimo di esperimenti d’asta, è soltanto il Giudice ad avere la facoltà di decidere se una procedura è antieconomica e potrà in quel caso estinguerla anticipatamente.
L’infruttuosità della vendita dipende da indici precisi. Il principale parametro a cui il Giudice farà riferimento, ovviamente, riguarderà il credito vantato secondo il titolo esecutivo, a cui dovranno essere aggiunti gli interessi e le spese del procedimento.
Il Giudice, prendendo in esame la stima del valore del bene, il valore di mercato, gli esiti dei precedenti esperimenti di vendita e i ribassi del prezzo di vendita, deciderà se procedere o meno con la procedura. In caso di infruttuosità verificata, dopo aver ascoltato le parti, il Giudice emetterà un’ordinanza con la quale proclamerà estinto il procedimento. Al contrario, qualora dovesse ritenere che, nonostante i ribassi, la vendita del bene possa ancora soddisfare i crediti e le spese, ordinerà ulteriori tentativi d’asta.
