Nel mondo delle aste immobiliari, la perizia di stima non è un semplice documento tecnico, ma la tua migliore alleata. È una relazione completa che ti offre una fotografia dettagliata dell'immobile, consentendoti di partecipare all'asta con consapevolezza.
Una perizia redatta a regola d'arte, per esempio con l'ausilio di un software come Procedure.it, contiene tutti gli elementi necessari per un'analisi approfondita. Ecco come decifrare le sezioni più importanti:
L'identità e la storia dell'immobile: questa sezione ti permette di conoscere l'immobile in ogni suo aspetto, dalla nascita fino ad oggi.
- Descrizione e consistenza: una descrizione dettagliata del bene (appartamento, villa, terreno, etc.), le sue caratteristiche principali e le superfici precise. La planimetria allegata ti darà una chiara idea della disposizione degli spazi.
- Titolarità e provenienze: viene ricostruita la storia della proprietà, indicando come e quando l'immobile è stato acquisito. Questa cronologia è fondamentale per verificare la correttezza della catena di proprietà.
- Confini e dati catastali: vengono specificati i confini fisici dell'immobile e i dati catastali ufficiali (foglio, particella, subalterno), che sono essenziali per ogni verifica successiva.
- Cronistoria catastale: un'analisi della storia delle variazioni catastali, utile per accertare la regolarità delle registrazioni.
Lo stato di fatto e la sua conformità legale: in questa parte, il perito analizza l'immobile nelle sue condizioni attuali e nella sua conformità alle normative.
- Stato conservativo e caratteristiche costruttive: viene descritto lo stato di manutenzione dell'immobile, delle sue finiture e degli impianti. Le caratteristiche costruttive (es. materiali, anno di costruzione) ti danno un'idea della solidità e del valore della struttura.
- Normativa urbanistica e certificazioni: il perito verifica che l'immobile sia conforme ai titoli abilitativi (licenze edilizie, permessi di costruire) e alle normative vigenti. Eventuali difformità verranno segnalate, con l'indicazione di cosa deve essere regolarizzato e i costi stimati. Troverai anche le certificazioni energetiche (APE) e, se presenti, le dichiarazioni di conformità degli impianti, che attestano la loro regolarità.
Oneri, vincoli e situazione occupazionale: qui si fa luce su tutto ciò che può influenzare l’effettiva disponibilità e il costo finale dell'immobile.
- Formalità pregiudizievoli: vengono elencate tutte le iscrizioni ipotecarie, i pignoramenti o altri atti che gravano sull'immobile. Grazie alla procedura d'asta, l'aggiudicatario acquista libero da queste formalità, ma è importante conoscerle per avere un quadro completo.
- Vincoli e oneri condominiali: la perizia segnala eventuali vincoli (es. storici, paesaggistici) e, cosa molto importante, specifica se ci sono debiti condominiali arretrati che potrebbero essere a carico dell'aggiudicatario, come previsto dalla legge.
- Stato di occupazione: un punto fondamentale. La perizia indica se l'immobile è libero o occupato. In base a questa informazione, potrai pianificare le tempistiche per entrare in possesso dell'immobile.
La valutazione economica e il prezzo d'asta: l’ultima parte della perizia è dedicata al valore economico dell’immobile.
- Stima e criterio di stima: il perito indica il valore di mercato dell'immobile e il criterio utilizzato per calcolarlo (es. comparazione con immobili simili nella stessa zona).
- Valore finale di stima: viene indicato il valore finale, al netto di eventuali deprezzamenti (ad esempio, per lo stato conservativo non ottimale o per l'occupazione). Questo valore è la base da cui viene definito il prezzo d'asta.
Avere familiarità con la perizia ti permette di valutare rischi e opportunità con lucidità, decidere se e quanto offrire con maggiore consapevolezza, pianificare tempi, spese e strategie d’acquisto.
Partecipare a un’asta senza aver letto attentamente la perizia è un po’ come comprare al buio. Con le informazioni giuste, invece, potrai fare un’offerta informata, mirata e strategica.