Negozio

Negozio

Quota pari a 1/1 del diritto di proprietà superficiaria avente durata di 99 anni, decorrenti dalla data di stipula della Convenzione con il Comune di Roma (ai sensi dell’art 35 L. n. 865/1971) su unità immobiliare/locale commerciale sito in Roma – Via San Giorgio Morgeto n. 147, piano terra, int. B, composto da un ampio locale con due bagni ed annesso antibagno e locale di sgombero; all'interno dell’immobile, che ha altezza utile di m 2,64, sono ricavati altri tre vani, non segnalati dal progetto e nella planimetria catastale, oltre ad un vano cantina di altezza pari a m 1,70. Il tutto per complessivi mq. commerciali 270,50 circa. Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio n. 978, part. 838, sub. 4, z.c. 4, cat. C/1, classe 10, rendita € 7.486,40. L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Costruito in virtù di progetto prot. 71633/1990 e licenza edilizia rilasciata dal Comune di Roma in data 15.01.1993 n. 39/C. Il sopracitato titolo edilizio prevedeva originariamente, come precisato dall’esperto stimatore, che il detto bene oggetto di esecuzione venisse realizzato e destinato a locale autorimessa, come da progetto e licenza n. 39/C. Ai fini del rilascio della concessione edilizia è stato stipulato atto d'obbligo a rogito Notaio Di Ciommo Michele Rep. 112.332/20638 del 30/11/1992 trascritto a Roma in data 1 dicembre 1992 al n 48579 di formalità. La società costruttrice/appaltatrice dei lavori per il detto immobile distinto con la lettera "B", presentava domanda di condono protocollo 44152 del 25/12/1995, per ottenere la concessione in sanatoria per cambio di destinazione d'uso a negozio, ai sensi del combinato disposto dell'art. 40 della legge n. 47/85 e della legge n. 724 del 23/12/1994. A seguito di accesso agli atti amministrativi l’esperto stimatore ha ottenuto la documentazione depositata presso l'Ufficio Condono Edilizio di cui al protocollo 44152/1995 e ha riscontrato quanto segue:a) nel progetto depositato presso l'Ufficio Condono, il locale, oltre ad avere quali accessori una "cantina di negozio", due servizi igienici con antibagno ed un locale di sgombero confinante con i bagni, non ha altre suddivisioni. Pertanto i tre vani che si sono rilevati all'atto del sopralluogo, non sono dichiarati e andranno demoliti. b) l’iter amministrativo del condono non è stato ancora completato: per quanto riguarda i versamenti eseguiti, nella scheda riepilogativa istruita dall'Ufficio Condono in data 17/03/1998 emerge a parere dell’esperto stimatore che: il calcolo dell’oblazione da versare per la superficie dichiarata ammonta a Lire 23.297,00 mentre è stata versata la somma di Lire 7.000,00 (€ 3.620,00), restano pertanto da versare Lire 16.297,00 (€ 8.420,00); per quanto attiene gli oneri concessori il calcolo del totale dovuto è quantificato in Lire 34.379,00 mentre sono stati versate Lire 10.785,00 , restano pertanto da versare Lire 23.593,00 (€ 12.180,00); restano ancora da versare i diritti di segreteria per la somma di Lire 279,00 (€ 140,00). Il totale dovuto per la eventuale definizione del condono, ove rilasciabile, per oblazione e oneri, è pertanto di euro 20.600,00 oltre i diritti, a questa somma si dovrà presumibilmente sommare la rivalutazione ISTAT pari a circa euro 10.000,00; inoltre sono da valutare i compensi dovuti al tecnico da incaricare per la presentazione dei documenti necessari alla definizione del condono che presumibilmente si computano in euro 4.000,00.In relazione alla sopracitata domanda di condono in sanatoria, presentata nel 1995, e ad oggi non ancora conclusa col rilascio del titolo abilitativo, l’esperto stimatore osserva che, dai documenti in suo possesso, non si evince che sia stata ad oggi rigettata, tuttavia precisa che la porzione immobiliare oggetto di stima, per cui si è chiesta la concessione in sanatoria, non era una cantina di negozio bensì una porzione di autorimessa, tra l'altro con vincolo di destinazione sancito dall'atto d'obbligo edilizio a rogito notaio Di Ciommo Michele Rep. 112.332/20638 del 30/11/1992. Quindi l’esperto stimatore rileva, che allo stato degli atti in suo possesso, ritiene di non potersi esprimere sulla possibilità di rilascio del titolo in sanatoria, per l’assenza delle fotografie comprovanti lo stato del locale al 1993 e anche alla luce dell’atto d’obbligo edilizio che destinava quella porzione di piano ad autorimessa.Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile, l’esperto stimatore non ha rinvenuto il certificato di agibilità.Sulla regolarità edilizio-urbanistica- catastale:L’esperto stimatore sul punto rileva che: la planimetria catastale del bene, censita come C/1 già dal 15/05/1993, negozio, e la planimetria depositata presso l'Ufficio Condono, non corrispondono allo stato dei luoghi, sono evidenti le modifiche interne con cui si sono realizzati tre nuovi ambienti ciechi, ovvero privi di finestre. Pertanto osserva che la superficie totale corrisponde al progetto, mentre sono palesi le variazioni interne apportate mediante la realizzazione dei tre vani, detti vani andranno eliminati per riportare il locale allo stato descritto dal progetto depositato presso l'Ufficio Condono. Gli oneri relativi alla pratica amministrativa da presentare sono i seguenti: CILA (comunicazione d'inizio lavori asseverata) di ripristino con la demolizione delle murature che individuano i tre ambienti, si computano come di seguito: -presentazione di pratica amministrativa di SCIA in sanatoria presso il Municipio VII euro 1.252,00 circa. - costo delle demolizioni e trasporto a pubblica discarica del materiale di risulta, euro 4.000,00 compreso il ripristino dei tratti di muratura interessati, -oneri dovuti al tecnico professionista, incaricato per la redazione del progetto da presentare e la collazione dei documenti da allegare, euro 2.500,00 comprensivi di Cassa professionale e IVA. Totale spese dovute a pratiche edilizie- amministrative: euro 7.752,00 circa. Mentre la somma totale degli oneri dovuti per la prosecuzione dell’iter amministrativo per la definizione della richiesta di sanatoria prot. 44152/1995, ove rilasciabile, è pertanto data dalla somma di : - euro 20.600 ,00 oblazione e oneri; - euro 140,00 diritti amministrativi - euro 10.000,000 eventuale richiesta di rivalutazione ISTAT - euro 4.000,00 per la collazione e presentazione della documentazione da affidare a tecnico abilitato. Totale oneri presumibilmente derivanti dalla definizione della pratica di condono: euro 34.740,00 circa. Nella valutazione di stima l’esperto stimatore ha tenuto conto dei sopracitati costi.Lo stato dei luoghi non corrisponde alla planimetria catastale, poiché all'interno del locale sono stati realizzati tre vani non assentiti da alcuna pratica edilizia, Formalità pregiudizievoli/Vincoli contenenti obblighi a carico dell’aggiudicatario.c)Convenzione stipulata con il Comune di Roma con atto a rogito del notaio Dott. Ungaro Trasatti di Roma in data 26.03.1992 rep. n. 11888/5660 registrato a Roma in data 02.04.1992 e trascritta a Roma in data 31.03.1992 al n. 19266 di formalità e successivo atto di ricognizione di diritti reali a rogito dello stesso notaio Dott. Ungari Trasatti di Roma in data 05.03.1998 rep. n. 23769/11549 trascritto a Roma in data 10.04.1998 al n. 13716 di formalità”.d)Atto di obbligo per il rilascio della necessaria concessione edilizia, contenente vincoli per la destinazione delle aree e del fabbricato, a rogito del Notaio Di Ciommo di Roma in data 30 novembre 1992 rep. n. 112332/20638 registrato a Roma 1 in data 21 dicembre 1992 al n. 59554 e trascritto a Roma in data 1 dicembre 1992 al n 48579 di formalità.Le obbligazioni, i vincoli e gli impegni assunti dal Concessionario (per sè e suoi aventi causa) in sede di stipula della sopracitata Convenzione con il Comune di Roma per la concessione del diritto di superficie e dei relativi atti di obbligo (ivi compresi gli oneri di urbanizzazione ove non versati dal concessionario al Comune), sono vincolanti per l’aggiudicatario. Stato di occupazione: emesso ordine di liberazione.Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti.