Magazzini e locali di deposito

Magazzini e locali di deposito

Quota pari a 1/1 del diritto di piena proprietà su locale magazzino sito in Roma (RM), Via Farini, n. 52, piano terra, costituito da un piano terra e da un piano soppalcato (non regolare), collegati tra loro da un corpo scale. Il piano terra è composto da tre ambienti e da un servizio per una superficie lorda di mq. 100,00. L’immobile in oggetto ha destinazione d’uso catastale di magazzino, ed è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 481, particella 127, sub. 507, Z.C. 1, Categoria C/2, Classe 7, Rendita catastale euro 1.774,34. Confina con locali condominiali, con cortile esterno condominiale, con cortile condominiale di Via Principe Amedeo n. 57, con cortile condominiale di Via Gioberti n. 63, salvo altri. L’immobile risulta regolare per la legge n. 47/1985. La costruzione è primi anni del '900. L'immobile non risulta dotato di certificato di agibilità, originariamente era parte di un unico deposito successivamente frazionato, sul profilo catastale, ma non è stata reperita relativa pratica edilizia; risulta legittimato sul profilo edilizio urbanistico dalla certificazione catastale d’impianto (Modello 5) con sopralluogo del 26.12.1939, anche se non è stata reperita la relativa planimetria catastale allegata. Per l’immobile in oggetto è stata protocollata al Comune di Roma una pratica di domanda di concessione in sanatoria n. 0/530426/0 protocollo n. 114488 del 30 luglio 2004 per il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione anche se ad oggi se non risulta rilasciata la relativa concessione edilizia. Pertanto, all’attualità, è necessario demolire il soppalco esistente (comprensivo di scale di accesso), ripristinare la muratura per chiudere la finestra del bagno realizzata e demolire anche il bagno, eseguendo un ripristino ante-operam. I relativi costi sono stati decurtati dal valore di stima dell’immobile. Non sussiste la conformità catastale a causa della diversa distribuzione interna non essendoci corrispondenza tra lo stato dei luoghi rilevato durante l'accesso del 23.01.2024 e la planimetria catastale esistente protocollo n. RM1658822 del 19.11.2009. Il soppalco anche se riportato nella planimetria catastale non risulta regolare sul profilo edilizio. Sono stati detratti dal valore di stima dell’immobile gli importi relativi alle opere necessarie per controllare e verificare gli impianti dell’immobile, per renderli conformi alla normativa vigente, per opere di ripristino, per la pratica edilizia necessaria a sanare lo stato dei luoghi e per il nuovo accatastamento dell’immobile come meglio indicato nell’elaborato peritale. Si rimanda alla lettura dell'avviso di vendita e dell'ordinanza di delega per quanto riguarda le formalità pregiudizievoli non cancellabili con il decreto di trasferimento. Stato di occupazione: l’immobile risulta occupato in forza di contratto di locazione commerciale ad uso diverso con inizio il 05/09/2002, registrato presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio di Roma 1 il 01/10/2002 serie 3 n. 15858. Il contratto prevede rinnovo tacito di 6 anni in 6 anni, in mancanza di disdetta a mezzo raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza. Il canone complessivo annuo è di euro 8.400,00 ripartiti in pagamenti mensili di euro 700,00, oltre rivalutazione annuale Istat nella misura del 100%, già disdettato dal custode giudiziario per la scadenza del 04/09/2026. È stato incardinato il giudizio di sfratto per morosità a seguito del quale è stata emessa la sentenza n. 13760/2025 del 07/10/2025, che ha dichiarato risolto il contratto di locazione ed ha confermato l’ordinanza di rilascio in favore della custodia della procedura esecutiva RGE 983/2022, attualmente in esecuzione. Tuttavia, la menzionata sentenza n. 13760/2025 è oggetto di impugnazione da parte del conduttore innanzi alla Corte di Appello di Roma e il cui giudizio è, tutt’ora, pendente. Il tutto come meglio descritto nell’integrazione dell’elaborato peritale depositato in atti in data 09/02/2025.