Abitazione di tipo civile, fabbricato

Abitazione di tipo civile

BENE N. 2.Piena proprietà di abitazione in villino dotata di un ampio giardino pertinenziale. Il bene insiste su un più ampio fabbricato, che si compone di abitazioni e beni accessori. L’unità immobiliare, consta di un piano terra, con funzione prettamente abitativa e di un piano primo sotto falda ad uso vario. E’ costituita da un volume principale che si eleva per due livelli e da alcuni corpi aggiuntivi, con altezza limitata al solo piano terra, successivamente costituiti ed adibiti a veranda, dispensa e cucina (parte). Si accede al bene tramite due cancelli (carrabile e pedonale) al civico 39 di via di Valle della Muletta, attraversando il giardino pertinenziale che conduce alla gradinata e quindi alla veranda d’ingresso della residenza. Dalla veranda si accede all’ambiente principale dell’immobile, consistente in un ampio salone con affacci su entrambi i lati del prospetto al centro del quale spicca la scala elicoidale che conduce al livello soppalco. Dal soggiorno si raggiunge la cucina accessibile direttamente anche dalla veranda per mezzo di una porta finestra. L’ambiente è dotato di una ridotta pertinenza adibita a dispensa. Sul lato opposto del salone, una parete curvilinea che non giunge al soffitto determina un disimpegno funzionale al bagno di servizio ed alla zona notte. Questa si compone di una prima camera di forma irregolare e della camera padronale munita di un vano ad uso guardaroba. Da qui si può accedere al bagno privato della camera. Completa la consistenza del piano terra, una grande veranda vetrata su tre lati, accessibile sia dall’esterno, che dall’interno del salone. Gli ambienti del piano terra, presentano altezze differenti: la cucina ed il salone (quest’ultimo eccezion fatta per gli spazi perimetrali a doppia altezza), hanno altezza netta interna di soli metri 2,35. I vani della zona notte, camere e bagni, hanno invece altezze pari a metri 2,95.Salendo dalla scala del soggiorno, si giunge nell’ambiente centrale di distribuzione del piano superiore collegato con una camera dotata di bagno esclusivo. Il soffitto del livello, si palesa ovunque inclinato essendo costituito dalle falde del tetto, in una delle quali si sono ricavate più aperture allineate, che hanno permesso l’alloggiamento di 5 finestre del tipo a lucernaio; l’altezza interna del livello è variabile da un massimo di metri 2,75 sotto colmo, ad un minimo di metri 1,20 verso la gronda. Completa la consistenza del livello, un secondo vano ad uso sgombero.Confini nella sua parte edificata: per il lato Sud-Ovest, con il subalterno 503 della particella 422, area a giardino del Bene 1 della procedura; per il lato Sud-Est con altre unità immobiliari del medesimo fabbricato (site al civico 45 di via di Valle della Muletta); per il lato Nord-Est, parte verso corte scoperta del Bene 1 e parte con il proprio giardino, subalterno 504 della particella 422; per il lato Sud-Ovest, con il proprio giardino. Il giardino confina: per il lato Ovest, con via di Valle della Muletta oltre che con il garage costituente il Bene 3 del presente lotto (bene 4 della perizia); per il lato Sud-Est, con la particella 421, area scoperta pertinenziale ad altre unità immobiliari del fabbricato (immobili con accesso dal civico 45 di via di Valle della Muletta) oltre che per una minore estensione, con il giardino del Bene 1 della procedura; per il lato Nord-Est, con terreno ad uso agricolo individuato dalla particella 985 del foglio catastale 101; per il lato Sud, con area a verde, identificata dalla particella 432 del foglio 101.Dati catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Roma, foglio 101, particella 420, sub 502, graffato con la particella 422 sub 504, z.c. 6, categoria A/7, classe 8, consistenza 7 vani, superficie 193 mq., totale escluse aree scoperte 187 mq, rendita euro 1.988,36, piano T- 1.REGOLARITA’ URBANISTICA: Si rinvia a tutto quanto sopra esposto per il bene n. 1. Con riferimento specifico alle irregolarità di questo bene, l’esperto ha rilevato che nella consistenza da sanare di cui ai sottonumeri 1 e 3 della pratica di condono 65276, non era incluso, l’attuale volume della dispensa. Nell’allegato grafico al condono, la cucina appare aumentata nella maggiore profondità sul fronte d’accesso (rispetto al progetto sotteso alla Licenza Edilizia 1167/1971), ma a filo con il prospetto dello stabile sul retro. Anche l’istanza di condono della veranda, di cui al protocollo 55749, non era comprensiva del maggior volume della dispensa, che pertanto non è stato legittimato da alcun titolo. Per lo stesso, si prevede quindi la demolizione ed il ripristino ante operam. Al piano superiore, si rileva una diversa distribuzione interna del piano soppalco, in virtù della realizzazione di una tramezzatura edificata ex novo. Anche nella porzione rialzata del livello (sgombero), si rileva la presenza di un tramezzo, atto a segregare un cavedio tecnico, non rappresentato nella piantina catastale, oltre che la presenza di aperture di areazione, ad altezza pavimentale, non raffigurate in catasto. Relativamente alle modifiche interne, le difformità rilevate sono legittimabili con la presentazione di una CILA in sanatoria, mentre per le aperture, si prevede il ripristino delle condizioni originarie.Sul giardino dell'immobile, è presente un volume edificato adibito a forno, in prossimità dello stabile e distante da questo, alcuni manufatti precari, che dovranno essere demoliti in quanto privi di titolo e instabili. I costi per la pratica CILA e quelli per i ripristini suddetti sono stati considerati nella determinazione del valore dell’immobile. L’esperto ha rilevato che il sottosuolo del giardino parrebbe attraversato dall’acquedotto e che all’interno del giardino è alloggiato il grande deposito di GPL destinato ad alimentare le utenze dell’intera originaria abitazione (attuali Beni 1 e 2).Stato immobile: occupato da parte esecutata, non potrà essere ordinata la liberazione prima dell’emissione del decreto di trasferimento ai sensi del novellato art. 560 c.p.c.

Fabbricato

BENE N. 3 (bene 4 della perizia dell’esperto)Piena proprietà di autorimessa (destinazione d’uso catastale C/6), dotata di ingresso carrabile posto all’interno del giardino del villino costituente il Bene 2 composta da un vasto ambiente rettangolare dotato di finestre. Il garage insiste su un fabbricato isolato, privo di strutture in comunione con altri stabili, che si eleva per un solo livello e non è accessibile dalla pubblica via.Confini: per il lato Ovest, con via di Valle della Muletta; per i lati Sud, Est e Nord con il subalterno 504 della particella 422, ovvero giardino costituente parte della consistenza del Bene 2.Dati catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Roma, foglio 101, part. 422, sub 502, z.c. 6, cat. C6, classe 8, consistenza 75 mq., superficie catastale 94 mq., rendita 162,68, piano T.Stato immobile: pertinenza del bene 2 occupato dalla esecutata che ivi risulta residente (non potrà essere ordinata la liberazione prima dell’emissione del decreto di trasferimento).REGOLARITA’ URBANISTICA: Si rinvia a quanto sopra esposto per quanto riguarda la originaria domanda e licenza. Con riferimento specifico a detto bene, risulta presentata, in data 01/03/1995,domanda per l’ottenimento della Concessione in Sanatoria protocollo n. 55646 e rilasciata Concessione in Sanatoria, in data 11.01.2002, numero 272019 per una superficie non residenziale di 80 mq. Il garage è sostanzialmente conforme alla piantina depositata richiamata nel condono e quindi, al titolo edilizio rilasciato.In base alle previsioni del nuovo Piano Regolatore Generale approvato con delibera del Consiglio Comunale n. 12 del 12/02/2008, dall'elaborato prescrittivo 'Sistemi e Regole' si evince che gli immobili ricadono nell'ambito del Sistema Ambientale - AGRO ROMANO (articoli da 74 a 81 NTA del PRG) - Aree Agricole.Grava su quanto in oggetto Atto d’obbligo, a rogito del notaio Papi di Roma del 24.12.1970, Repertorio 8291, con il quale sono stati vincolati circa 10001 mq della particella 324 (di sedime dello stabile) a servizio della progettata costruzione, con obbligo a mantenere perennemente a parcheggio la superficie coperta di 50 mq nonché a mantenere perennemente a giardino gli spazi esterni alla costruzione. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti

Abitazione di tipo civile

BENE N.1 Piena proprietà di villino facente parte di un fabbricato composto da più abitazioni, oltre beni accessori dotato di giardino L’unità immobiliare, indicata catastalmente come posta al piano interrato, si palesa a tutti gli effetti, nel fronte d’accesso, come un piano terra, dotato di finestre e portefinestre per l’uscita al giardino pertinenziale. L’accesso all’immobile avviene da vialetto carrabile privato, comune anche ad altra unità immobiliare, sito al civ 43 di via di Valle della Muletta, tramite il quale si giunge al cancello del giardino e quindi, attraverso questo, alla parte abitativa dell’unità immobiliare. Per mezzo di una ridotta veranda antistante il portone d’ingresso si può accedere alla parte edificata del bene. L’ingresso avviene direttamente nella cucina, grande vano confinante per un lato con la camera padronale, raggiungibile transitando nel corridoio dell’abitazione. Detta camera è dotata di proprio bagno privato. Dal corridoio, si può accedere poi, alla seconda camera dell’abitazione dotata di portafinestra che consente di uscire sul retro dello stabile, ove è presente un’area scoperta pertinenziale, di ridotta estensione; la camera è poi dotata di bagno privato. Nell’appartamento è presente poi una terza camera da letto, di minori dimensioni, con bagno privato. L’abitazione si compone di una zona di servizio, prospettante il retro della costruzione, che si articola attorno ad un disimpegno funzionale ad un guardaroba, ad un bagno ed al ripostiglio, vano dal quale si può uscire sul retro. In detta area scoperta, protetta da una porta in ferro, è alloggiata la caldaia dell’appartamento, funzionale alla produzione di acqua calda sanitaria ed al riscaldamento, garantito da radiatori in alluminio alloggiati in tutti i vani. La caldaia non è collegata alla pubblica rete di distribuzione del gas, ma è alimentata da un grande bombolone di GPL ubicato all’interno del giardino del Bene 2. Completano la consistenza dell’abitazione, un grande ambiente adibito a pranzo-soggiorno, un ridotto disimpegno, un bagno ed un locale adibito a deposito. Detti vani, si sviluppano nella porzione del bene, tutt’ora pienamente identificabile come livello interrato. Il vano pranzo-soggiorno è privo di finestre verso l'esterno, presenti solo verso l’intercapedine, che perimetra su tre lati detta porzione dell’abitazione.La pertinenza, si mostra in parte lasciata a verde ed in parte pavimentata con lastre di pietra di forma irregolare. Confini: confina: per il lato Sud-Ovest, con il proprio giardino ed al di là di questo, con distacco verso l’abitazione distinta dal sub. 501 della part. 422 oltre che con il vialetto d’accesso comune ai due immobili suddetti (sub. 505, part. 422); per il lato Sud-Est con altre unità immobiliari del medesimo fabbricato (site al civico 45 di via di Valle della Muletta) oltre che, relativamente al giardino, con area scoperta pertinenziale a detti immobili, distinta dalla particella 421; per il lato Nord-Est, parte verso terrapieno e parte verso area scoperta individuata dal subalterno 504 della particella 422, giardino esclusivo del Bene 2 della procedura; per il lato Nord-Ovest, con terrapieno di cui al subalterno 504 della particella 422.in Catasto Fabbricati foglio 101, part. 420, sub 501, graffato con particella 422, sub 503, z.c. 6, cat. A/7, cl. 6, cons. 5,5, R.C.euro 1.136,21, p. S1.REGOLARITA’ URBANISTICA Costruito in forza di istanza del 13.4.1970, protocollo 12108 cui è seguito il rilascio della Licenza Edilizia numero 1167 dell’8.07.71. Il corpo dello stabile originario, ben individuabile nell’edificio attuale, è stato realizzato con orientamento ribaltato, rispetto alla previsione progettuale. Veniva poi presentata, in data 13 dicembre 1972, acquisita con protocollo n. 42034 della Ripartizione XV, istanza per il rilascio del certificato di abitabilità e rilasciata la relativa dichiarazione in data 23 agosto 1973 n. 399. L’esperto ha individuato successive pratiche di condono e, precisamente: 1. La domanda con protocollo numero 65276 del 28/03/1986; 2. La domanda del 01/03/1995, con protocollo numero 55749. La costruzione originaria veniva frazionata catastalmente, con protocollo 108322 del 06/02/2002, dando origine alle due nuove unità immobiliari, subalterni 501 e 502 della particella 420. Risultano rilasciate Concessione in Sanatoria numero 288315 dell’8.11.2002; numero 288657 del 14.11.02; numero 288528 del 13.11.2002; numero 282029 del 28.06.2002. Risultano altresì rilasciati i seguenti certificati di abitabilità in sanatoria: 1. N. 138 del 23.02.11 per il bene 1; n. 139 del 23.02.11 per il bene 2. Risulta inoltre SCIA presentata in data 26/06/2012, con protocollo 46151. L’esperto ha rilevato le seguenti irregolarità edilizie: maggiori volumi edificati, derivanti dalle espansioni fuori sagoma, eseguite sul retro ed in misura minore sul fronte dell’immobile non previste in nessuno dei sottonumeri della pratica di condono 65276. L’esperto ha previsto di ricondurre il bene alla conformità in virtù della rimozione della veranda d’ingresso e del ripristino della continuità muraria dell’intercapedine, sino alla parete di divisione della limitrofa unità immobiliare, con conseguente riduzione delle estensioni del bagno, della camera e del ripostiglio che vi confinano, oltre che dell’intero guardaroba (volume integralmente edificato ex novo da smantellare). Ha inoltre irregolarità minori quali, la realizzazione di una finestra lucifera, in uno dei due bagni prospettanti il fronte d’ingresso, l’apertura di una seconda finestra lucifera ed il tamponamento di quella preesistente verso l’intercapedine, nel deposito in posizione angolare, la demolizione della parete di tamponatura che chiudeva l’intercapedine nel fronte posteriore e nel giardino, una tettoia lignea. Anche per dette difformità ha previsto il ripristino delle condizioni ante operam. I costi per dette lavorazioni edili sono stati considerati nella determinazione del valore dell’immobile.Stato immobile: occupato con contratto di locazione opponibile alla procedura registrato il 20.04.2022 con scadenza il 31/01/2030 e canone mensile convenuto in euro 1.300,00. Inviata disdetta.