Spese condominiali ordinarie o straordinarie

La gestione degli oneri condominiali rappresenta uno degli aspetti più complessi e dibattuti della vita in condominio. La ripartizione dei costi e l'approvazione delle spese sono regolate dal Codice Civile e da un consolidato orientamento giurisprudenziale.

La differenza fondamentale: spese ordinarie e straordinarie

Per capire come vengono gestiti i soldi in un condominio, la prima cosa da fare è distinguere la natura dell'intervento.

• Spese ordinarie: sono i costi necessari per la vita di tutti i giorni e per mantenere l'edificio in buono stato. Includono la pulizia delle scale, l'illuminazione dei corridoi, l'acqua o il riscaldamento centralizzato, la cura del giardino e il compenso dell'amministratore. Vengono approvate una volta all'anno tramite il bilancio preventivo.

• Spese straordinarie: riguardano lavori eccezionali, imprevedibili o di grande valore economico che servono a rinnovare o riparare parti importanti dello stabile. Rientrano in questa categoria il rifacimento della facciata, la riparazione del tetto o la sostituzione della caldaia condominiale.

Come si approvano i lavori straordinari in assemblea

Proprio perché le spese straordinarie richiedono esborsi economici abbastanza importanti, la legge (articolo 1136 del Codice Civile) stabilisce che non basti una decisione affrettata: occorre seguire un percorso preciso a tutela di tutti i proprietari:

1. La convocazione dell'assemblea: l'amministratore deve inviare l'avviso di convocazione almeno 5 giorni prima della data della riunione (articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile). L'argomento deve essere indicato con estrema chiarezza nell'Ordine del Giorno: frasi generiche come "Varie ed eventuali" non permettono di deliberare sui lavori straordinari.

2. Le maggioranze necessarie per votare: 

Per lavori straordinari di grande entità: occorre il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (cioè la metà del valore dell'edificio). 

Per le innovazioni e le migliorie: se i lavori modificano la struttura per migliorarne l'uso (ad esempio la costruzione di una piscina o un nuovo impianto), la legge richiede la maggioranza dei presenti e almeno 667 millesimi (due terzi del valore). Se invece si tratta di interventi agevolati (come l'abbattimento delle barriere architettoniche o l'efficientamento energetico) bastano 500 millesimi.

3. L'obbligo del Fondo Speciale: quando l'assemblea approva un intervento straordinario, l'articolo 1135 del Codice Civile impone un obbligo ben preciso: il condominio deve accantonare fin da subito un fondo cassa vincolato pari all'importo totale dei lavori. Se la delibera non prevede la creazione di questo fondo, la decisione è invalida.

4. Delibera preventiva e delibera definitiva: per i lavori complessi l'assemblea si riunisce solitamente due volte: la prima per decidere "in linea di principio" di voler fare i lavori e chiedere i preventivi; la seconda per scegliere l'impresa, approvare il costo finale e dividere le quote. È solo con questa seconda delibera definitiva che il debito nasce ufficialmente a carico dei proprietari.

Come vengono divise le spese tra i proprietari

La regola di base per dividere le spese tra i vari appartamenti si trova nell'articolo 1123 del Codice Civile e si fonda su tre principi molto semplici:

1. In base ai millesimi di proprietà: chi possiede un appartamento più grande o di maggior valore paga una quota più alta per la conservazione delle parti comuni (struttura, tetto, facciata).

2. In base all'uso: se un servizio viene utilizzato in misura diversa dai condòmini, paga di più chi lo usa di più (come nel caso del riscaldamento centralizzato a consumo).

3. In base all'utilità: se un bene serve solo a una parte del palazzo (ad esempio la scala B di un complesso o una rampa di box), la spesa viene divisa esclusivamente tra chi ne trae un vantaggio reale.

Per scale e ascensori, c’è una regola a parte: l'articolo 1124 del Codice Civile prevede che, per la manutenzione di scale e ascensori, i costi vengano divisi per metà in base ai millesimi e per l'altra metà in base all'altezza del piano. Chi abita ai piani alti paga una quota maggiore per l'uso dell'ascensore rispetto a chi sta al piano terra.

Chi paga i debiti quando si compra o si vende casa?

Per le spese condominiali arretrate, l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede una specifica responsabilità dell'acquirente. Chi subentra nella proprietà di un'unità immobiliare è infatti obbligato, insieme al precedente proprietario, al pagamento dei contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Questo non significa che l'acquirente subentri in tutti i debiti del venditore. Il condominio può però richiedere a entrambi il pagamento delle somme riferite a queste due annualità, anche se le spese sono maturate prima della vendita. Se l'acquirente paga importi che, nei rapporti con il venditore, erano a carico di quest'ultimo, può successivamente chiederne il rimborso.

In sintesi:

• Spese ordinarie arretrate (ultimi 2 anni): paga il venditore (ma l'amministratore può chiederle all'acquirente, che poi si farà rimborsare).

• Lavori straordinari approvati prima del rogito: paga il venditore (anche se i lavori iniziano o si pagano dopo).

• Lavori straordinari approvati dopo il rogito: paga l'acquirente.

E nelle aste giudiziarie?

Anche nelle vendite forzate trova applicazione la responsabilità prevista dall'art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, ma per l'aggiudicatario il riferimento temporale è quello del decreto di trasferimento. L'acquirente all'asta è infatti tenuto al pagamento delle spese condominiali relative all'anno di gestione in corso e a quello precedente rispetto alla data del decreto. Le somme riferite ad annualità anteriori restano invece a carico del debitore esecutato e il condominio dovrà recuperarle nei suoi confronti.