Come calcolare il costo di un immobile all’asta: le spese da considerare

L’errore più comune di chi approccia le aste giudiziarie per la prima volta è considerare il prezzo di aggiudicazione come la cifra finale dell'operazione. Pensare che l'importo aggiudicato coincida con l'investimento totale porta quasi sempre a sottovalutare il budget necessario, esponendosi a sgradevoli sorprese finanziarie a gara conclusa.

Per definire un budget d'investimento sostenibile ed evitare imprevisti finanziari, la domanda da porsi prima non è semplicemente "Quanto posso offrire?", ma piuttosto: "Qual è il costo complessivo dell'operazione?".

Di seguito analizziamo nel dettaglio le principali voci di spesa che compongono il quadro economico reale di un acquisto in asta.

Il prezzo di aggiudicazione

È l'importo finale risultante dal rilancio vincente al termine della gara. Prima di partecipare, l'avviso di vendita specifica il prezzo base d'asta e l'offerta minima ammissibile, che può essere inferiore fino al 25% rispetto al prezzo base. Poiché durante l'esperimento d'asta i rilanci tra partecipanti possono far salire la cifra finale, il prezzo di aggiudicazione definitivo rappresenterà la quota capitale di partenza su cui calcolare tutte le successive spese accessorie.

Le imposte e il regime fiscale dell'acquisto

I trasferimenti immobiliari tramite asta giudiziaria sono soggetti allo stesso regime fiscale del mercato libero. L'ammontare delle imposte varia in base alla tipologia del bene e alla natura dell'acquirente e, nel caso di procedura contro una persona giuridica, alla scelta di applicare o meno l’IVA; per i casi più frequenti:

• Persona fisica che acquista con agevolazione “prima casa”: imposta di registro pari al 2% della base imponibile (con minimo previsto dalla legge) e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Per gli immobili abitativi può trovare applicazione il sistema del prezzo-valore. 

• Persona fisica che acquista senza agevolazioni “prima casa”: imposta di registro pari al 9% della base imponibile (con minimo previsto dalla legge) e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Per gli immobili abitativi può trovare applicazione il sistema del prezzo-valore.

Per le abitazioni e loro pertinenze acquistate da persone fisiche, qualora ricorrano i requisiti di legge, il calcolo delle imposte può avvenire secondo il sistema del “prezzo-valore”, assumendo come base imponibile il valore catastale anziché il prezzo di aggiudicazione.

• Acquisto di abitazione soggetto ad IVA con agevolazione “prima casa”: IVA al 4% e imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

• Acquisto di abitazione soggetto ad IVA senza agevolazione “prima casa”: IVA al 10% (ovvero 22% per immobili di lusso) e imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

• Persona fisica o giuridica che acquista terreni agricoli: imposta di registro pari al 15% e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Possono trovare applicazione agevolazioni specifiche per coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali.

• Persona fisica o giuridica che acquista terreni edificabili: imposta di registro pari al 9% e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, se da soggetto privato, ovvero con IVA al 22% se da impresa.

• Persona fisica o giuridica che acquista immobili non abitativi: imposta di registro generalmente pari al 9% e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa; in determinati casi il trasferimento può essere soggetto ad IVA.

Nel caso di beni strumentali o soggetti ad IVA e di terreni agricoli acquistati con agevolazioni sono dovute anche le spese di tassa ipotecaria e voltura catastale, altrimenti comprese nell’imposta di registro.

Il decreto di trasferimento e le spese di cancellazione delle formalità

A differenza delle compravendite sul mercato libero, nelle quali il trasferimento della proprietà avviene normalmente mediante atto notarile, nelle vendite giudiziarie l'acquisto si può perfezionare con il decreto di trasferimento emesso dall'autorità giudiziaria, senza la necessità di stipulare un rogito.

Oltre alle imposte dovute per il trasferimento, l'aggiudicatario deve tenere conto delle spese connesse alla procedura, quali i costi di registrazione, trascrizione e voltura catastale come sopra riportato, nonché della quota dei compensi spettanti al Professionista Delegato o agli altri soggetti incaricati della vendita che, per legge o in base ai provvedimenti del giudice, può essere posta a suo carico. Possono inoltre essere addebitati i costi relativi alle formalità necessarie per la cancellazione di ipoteche, pignoramenti e altri gravami pregiudizievoli.

Le eventuali spese condominiali

L'art. 63, comma 4, delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente rispetto alla data del decreto di trasferimento. È quindi fondamentale esaminare lo stato dei pagamenti e verificare la presenza di eventuali delibere per lavori straordinari già approvate dalla compagine condominiale, in quanto quelle espresse nella relazione dell’esperto stimatore potrebbero essere non aggiornate.

Verifiche tecniche, regolarizzazioni e sanatorie

Sebbene la perizia di stima riporti un’analisi abbastanza dettagliata del bene, occorre verificare la conformità urbanistica e catastale. Qualora siano presenti difformità edilizie o abusi, l'aggiudicatario può avvalersi, qualora ne ricorra il caso, della riapertura dei termini per il condono edilizio ai sensi dell'art. 46, comma 5, del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), presentando domanda entro 120 giorni dal decreto di trasferimento, ovvero delle disposizioni nazionali e regionali in materia di sanatoria a regime, facendosi carico dei relativi costi tecnici e delle sanzioni amministrative.

I lavori necessari dopo l’acquisto

Un altro elemento da considerare riguarda lo stato effettivo dell’immobile. Un prezzo di aggiudicazione interessante non sempre coincide con un immobile immediatamente utilizzabile: potrebbero essere necessari interventi di manutenzione, ristrutturazione o adeguamento degli impianti alle normative di sicurezza vigenti. 

Come stimare il costo complessivo dell’operazione

Per avere una visione completa dell’investimento è quindi necessario considerare tutte le voci che possono incidere sul costo finale:

Prezzo di aggiudicazione + Imposte di trasferimento + Spese e cancellazioni + Arretrati condominiali + Oneri di sanatoria (D.P.R. 380/2001) + Lavori edilizi

Non tutte le voci sono presenti in ogni operazione e il loro importo può variare in base alle caratteristiche del bene e alla situazione dell’acquirente. Per questo è importante effettuare una valutazione preventiva, così da definire un budget realistico prima di presentare un’offerta e comprendere il reale impegno economico richiesto dall’acquisto.

Valutare prima di offrire: il supporto di Asso Aste

I professionisti di Asso Aste affiancano l'acquirente nella fase preliminare attraverso un'analisi rigorosa dell'operazione:

• analisi della documentazione dell’immobile, con l’individuazione di eventuali vincoli o criticità che possono incidere sulla valutazione dell’acquisto

• valutazione dei costi per il trasferimento della titolarità del diritto in asta e del regime fiscale applicabile, per comprendere in anticipo l’impegno economico richiesto dall’operazione

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