Acquistare un immobile all'asta giudiziaria rappresenta per molti un'opportunità alternativa di accesso al mercato immobiliare. Tuttavia, la natura particolare di questa modalità d'acquisto può generare dubbi, soprattutto quando si intende ricorrere a un mutuo per finanziare l’operazione.
La buona notizia è che ottenere un mutuo per comprare casa all’asta è possibile, a patto di pianificare attentamente ogni fase e comprendere il funzionamento del procedimento. Vediamo come.
La preparazione
Prima di contattare una banca, è essenziale conoscere a fondo l’immobile oggetto d’asta. Ogni potenziale acquirente dovrebbe analizzare con attenzione l’avviso di vendita e la perizia tecnica estimativa, verificando:
• lo stato dell’immobile;
• la regolarità urbanistica;
• eventuali occupazioni o abusi;
• la presenza di spese condominiali o altri oneri pendenti.
In parallelo, è consigliabile avviare per tempo la richiesta di finanziamento, idealmente 2-3 mesi prima della data dell’asta, per ottenere una pre-delibera di mutuo.
La pre-delibera è un documento rilasciato dalla banca, a seguito della valutazione della solvibilità del richiedente e della perizia dell’immobile, che attesta la disponibilità a concedere un finanziamento fino a un certo importo. È uno strumento fondamentale, perché offre maggiore sicurezza al partecipante in caso di aggiudicazione.
L’asta
Quando si decide di partecipare all'asta, è necessario versare una cauzione, che di solito è il 10% del prezzo offerto. È importante ricordare che questa somma non può essere coperta dal mutuo, pertanto deve essere già disponibile.
L’offerta presentata è un impegno irrevocabile: non può essere subordinata all’ottenimento del mutuo. Per questo motivo, la pre-delibera e l’impegno irrevocabile a erogare rilasciato dalla banca (basato sulla pre-delibera stessa) sono strumenti fondamentali per garantire la copertura economica necessaria.
Dal saldo al decreto di trasferimento
Una volta aggiudicato l'immobile, c’è un termine perentorio per il saldo del prezzo e delle spese accessorie, di solito 60, 90 o 120 giorni. A questo punto entra in gioco la banca: il mutuo viene generalmente erogato in modo differito, ovvero i fondi vengono accreditati su un conto vincolato e trasferiti alla procedura solo dopo l’emissione e la trascrizione del Decreto di trasferimento da parte del giudice.
L’ipoteca a garanzia del mutuo viene iscritta contestualmente o immediatamente dopo il Decreto. L’intero processo, dalla pre-delibera all’effettiva erogazione, può richiedere da 20 a 45 giorni, a seconda della rapidità con cui vengono raccolti i documenti richiesti.
Consigli finali
Concludendo, possiamo dire che acquistare una casa all’asta col mutuo è possibile, a condizione di una preparazione adeguata. È utile considerare che non tutti gli istituti bancari hanno la medesima specializzazione nel settore delle aste immobiliari. Alcuni possiedono una maggiore familiarità con le procedure giudiziarie e sono più propensi a rilasciare l'essenziale "impegno irrevocabile a erogare" i fondi nei tempi richiesti dal Tribunale.
Per individuare la soluzione finanziaria più adatta, si consiglia di consultare diversi istituti bancari, privilegiando quelli con comprovata esperienza nel finanziamento per l’acquisto di immobili all'asta. Poiché le offerte e le condizioni mutuo possono variare costantemente, un confronto diretto e personalizzato tra le diverse proposte è sempre il passo più efficace per scegliere il mutuo più vantaggioso e allineato alle proprie esigenze.