Acquistare un
immobile all'asta richiede un'accurata fase preliminare di indagine al fine di
comprendere la condizione e le caratteristiche della proprietà per la quale si
intende partecipare all'asta.
Tra le varie
considerazioni, è di fondamentale importanza esaminare l'occupazione
dell'immobile che si desidera acquistare.
Lo stato di
occupazione è precisato nell'avviso di vendita predisposto dal Professionista
incaricato.
Quando si fa
riferimento alla condizione occupazionale di un immobile messo all'asta, ci si
imbatte in diverse situazioni principali:
- Immobile Libero: una volta che l'aggiudicazione è avvenuta e il decreto di trasferimento è stato emesso, il nuovo proprietario ottiene il pieno possesso dell'immobile.
- Occupato dal Debitore: il debitore attuale
può continuare a risiedere nell'immobile fino a quando il decreto di
trasferimento non viene emesso. Tuttavia, è tenuto a conservarne il
possesso con adeguata diligenza, senza ostacolare le visite o tentare di
impedire la vendita dell'immobile con comportamenti inopportuni che
potrebbero pregiudicarne il buon esito.
- Occupato con Titolo Opponibile: in questo
caso, l'occupazione è legittima e il rilascio dell'immobile non avviene
automaticamente dopo l'emissione del decreto di trasferimento. I titoli
opponibili all'aggiudicatario comprendono tutti gli atti, i contratti e le
sentenze trascritti presso il Registro Immobiliare con data certa
precedente alla trascrizione dell'atto iniziale del procedimento
esecutivo.
Alcuni esempi di
situazioni con titolo opponibile includono:
- La presenza di un inquilino con un contratto di locazione registrato presso l'agenzia delle entrate prima del pignoramento. In questo caso, l'aggiudicatario subentra nelle condizioni del vecchio proprietario nel contratto di locazione, che rimane valido alle stesse condizioni fino alla sua naturale scadenza. Il nuovo proprietario avrà diritto a percepire l'affitto.
- L'assegnazione dell'abitazione al coniuge in seguito a sentenza di separazione o divorzio, o a verbale di separazione consensuale omologato, con data certa precedente alla notifica all'esecutato dell'atto di pignoramento.
- I titolari di diritti reali trascritti con data
certa precedente alla notifica all'esecutato dell'atto di pignoramento.
Occupato Senza Titolo: Un esempio è un contratto di affitto stipulato dopo
la notifica dell'atto di pignoramento al debitore. In questo scenario, la legge
protegge l'aggiudicatario; il contratto di locazione stipulato dal debitore
dopo il pignoramento è inoperante rispetto a terzi. Dopo il pignoramento,
l'immobile è legalmente sottratto al debitore, anche se fisicamente rimane
ancora sotto il suo controllo. Pertanto, se la casa viene affittata dopo il
pignoramento, il titolo abitativo non ha valore legale e l'immobile deve essere
liberato.
