Il valore di stima

Il valore di stima è uno degli elementi che si incontrano più frequentemente nella documentazione di un immobile in vendita giudiziaria. Ma che cosa indica esattamente? E perché può essere diverso dal prezzo base della vendita?

Per comprenderlo bisogna partire dalla relazione dell’esperto stimatore e dai criteri previsti dal Codice di procedura civile.

Che cos'è il valore di stima

Nelle procedure esecutive immobiliari, il valore dell'immobile viene determinato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall'esperto nominato nella procedura. È quanto prevede l'art. 568 del Codice di procedura civile, che disciplina anche gli elementi da considerare nella determinazione del valore.

L'esperto stimatore è chiamato a individuare, tra l'altro, la superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadrato e il valore complessivo. Nella relazione devono essere indicati anche gli eventuali adeguamenti e le correzioni applicati alla valutazione.

Il valore di stima è quindi il risultato di una valutazione tecnica, non un importo stabilito semplicemente sulla base della superficie o della rendita catastale. 

Da quali elementi dipende

Per arrivare alla valutazione, l'esperto esamina le caratteristiche concrete del bene e gli elementi che possono incidere sul suo valore.

Tra questi rientrano la superficie commerciale, le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e manutenzione, la destinazione d'uso e la posizione dell'immobile.

La valutazione deve inoltre tenere conto di eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, dello stato di possesso, di vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel corso della procedura e di altri elementi indicati dall'art. 568 c.p.c.

Anche le eventuali spese condominiali insolute e l'assenza della garanzia per vizi della cosa venduta sono elementi che la norma considera nell'ambito della determinazione del valore.

Per questo nella relazione di stima non si trova soltanto una cifra finale: il valore deve essere ricondotto agli elementi tecnici che hanno portato alla sua determinazione.

Perché il valore di stima non coincide sempre con il prezzo base

Qui si trova una delle confusioni più frequenti. Valore di stima e prezzo base non sono sinonimi:

• Il valore di stima deriva dalla valutazione tecnica effettuata dal perito nell'ambito della procedura.

• Il prezzo base è invece l'importo dal quale viene avviata la vendita ed è quello indicato nell'avviso di vendita.

Tra il valore risultante dalla stima e il prezzo base possono quindi intervenire gli adeguamenti e le riduzioni previsti dalla disciplina applicabile alla vendita e indicati nella documentazione della procedura.

Per questo, quando si consulta una scheda, è importante non fermarsi al confronto tra il prezzo base e il valore di mercato percepito, ma verificare come il prezzo base sia stato determinato.

Perché è importante leggere la perizia

Il valore di stima acquista il suo significato soprattutto quando viene letto insieme alla relazione dell'esperto. La perizia non si limita infatti alla valutazione economica: contiene la descrizione del bene, i dati catastali, le informazioni sulla situazione urbanistica ed edilizia, lo stato di possesso e gli eventuali vincoli e oneri che possono incidere sulla vendita.

È quindi il documento che permette di comprendere che cosa è stato valutato, con quali caratteristiche e sulla base di quali elementi.