Dall'avviso di vendita alla visita dell'immobile: come prepararsi a un'asta

Pianificare la partecipazione a un’asta giudiziaria richiede metodo, chiarezza e accesso a fonti d’informazione certe. Una volta individuato un immobile di interesse, prima di pensare all’offerta è importante conoscere le condizioni della vendita, esaminare la documentazione disponibile e, quando possibile, visitare personalmente il bene.

Il percorso parte quindi dai documenti ufficiali e arriva al sopralluogo: due passaggi fondamentali per raccogliere le informazioni necessarie e valutare con maggiore consapevolezza la partecipazione alla gara.

Il punto di partenza: l'avviso di vendita e la perizia

Ci sono due documenti fondamentali pubblicati sui portali autorizzati: l'avviso di vendita e la perizia di stima. 

L’avviso contiene le informazioni che regolano la vendita: data e modalità della gara, prezzo base, eventuale offerta minima, importo della cauzione e termini per la presentazione dell’offerta.

La perizia, invece, fornisce un quadro più approfondito dell’immobile e della sua situazione. 

Leggere attentamente questi documenti prima di fissare la visita permette quindi di arrivare al sopralluogo con una conoscenza preliminare del bene e di concentrare l’attenzione sugli aspetti che meritano un controllo diretto.

Come prenotare la visita con il custode giudiziario

Una volta analizzata la documentazione, il passaggio successivo è prendere visione di persona dell'immobile. La legge garantisce a tutti gli interessati il diritto di visitare il bene prima di formulare un'offerta, a titolo completamente gratuito e senza l'obbligo di avvalersi di intermediari.

La figura di riferimento per questo passaggio è il custode giudiziario, il soggetto incaricato dal Giudice di gestire l'immobile, tutelarne lo stato di conservazione e accompagnare i potenziali acquirenti.

La richiesta può essere effettuata attraverso il Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) del Ministero della Giustizia oppure, quando disponibile, tramite i sistemi di contatto presenti sulla scheda dell’immobile nei portali che pubblicano la vendita.

È preferibile inoltrare la richiesta con sufficiente anticipo rispetto alla scadenza per la presentazione delle offerte, così da lasciare al custode il tempo necessario per organizzare l’appuntamento.

La richiesta di visita viene gestita nel rispetto della riservatezza dell’interessato: l’identità di chi manifesta interesse non viene resa pubblica agli altri potenziali partecipanti alla vendita.

Cosa verificare durante la visita 

La visita con il custode permette di verificare diversi aspetti:

• Stato di conservazione: condizioni di pavimenti, pareti, infissi, porte e altri elementi visibili, oltre agli eventuali interventi di manutenzione o ristrutturazione che potrebbero essere necessari.
  
  
• Impianti e dotazioni: per quanto sia possibile verificarlo durante il sopralluogo, osservare lo stato apparente degli impianti elettrico, idrico e di riscaldamento e confrontarlo con quanto riportato nella documentazione.
  
  
• Pertinenze e parti comuni: se comprese nel lotto, controllare anche cantine, soffitte, box o altre pertinenze. Nel caso di immobili in condominio, può essere utile osservare lo stato generale di ingresso, scale, ascensore e spazi comuni.

Il sopralluogo è anche l’occasione per chiedere al custode chiarimenti sugli aspetti di sua competenza, compresa la situazione di occupazione dell’immobile e le modalità previste per la sua eventuale liberazione.

Terminata la visita e sciolta ogni riserva, il potenziale acquirente dispone di tutti gli elementi utili per decidere se partecipare alla gara.