Cos’è un’asta giudiziaria e qual è l’iter che porta un bene all’asta

L’asta giudiziaria è la vendita forzata di uno o più beni di un debitore, disposta all’interno di una procedura esecutiva o concorsuale, per soddisfare, in tutto o in parte, i creditori. I beni possono essere immobili (case, terreni, locali commerciali), mobili (veicoli, macchinari, opere d’arte), crediti o aziende. Il ricavato della vendita viene distribuito ai creditori secondo l’ordine stabilito dalla legge.

Quando si arriva all’asta giudiziaria?

Si arriva all’asta quando un debitore non paga e il creditore, dopo aver ottenuto un titolo esecutivo, avvia l’esecuzione forzata sui suoi beni. Nel caso degli immobili si parla di espropriazione immobiliare, comunemente chiamata esecuzione immobiliare. L’asta è una fase di questo procedimento, non l’inizio.

Le fasi dell’esecuzione immobiliare

1. Il titolo esecutivo. Il creditore deve avere un titolo che gli consenta di agire coattivamente: per esempio una sentenza, un decreto ingiuntivo divenuto esecutivo, un atto di mutuo con clausola esecutiva o una cambiale. 

2. L’atto di precetto. Il Tribunale notifica al debitore un atto che intima di pagare entro un termine non inferiore a 10 giorni, avvisandolo che in mancanza si procederà a esecuzione forzata. 

3. Il pignoramento. Se il debitore non paga, il creditore fa notificare l’atto di pignoramento, che individua l’immobile da sottoporre a esecuzione e contiene l’ingiunzione a non sottrarlo alla garanzia del credito. Il pignoramento viene poi trascritto nei registri immobiliari, così che sia opponibile ai terzi.

4. L’iscrizione a ruolo e l’istanza di vendita. Viene depositata in cancelleria la nota di iscrizione a ruolo e i documenti della procedura, nei termini fissati dal codice di procedura civile. 

5. Perizia e custodia. Il giudice nomina un esperto stimatore, che valuta l’immobile e ne verifica regolarità urbanistica e catastale, redigendo una perizia, e un custode, che cura la conservazione dell'immobile e consente le visite agli interessati.

6. L’ordinanza di vendita. Il giudice stabilisce come e a quali condizioni vendere. Di norma delega le operazioni a un professionista (avvocato, commercialista o notaio) iscritto nell’elenco dei delegati alle vendite.

7. La pubblicità. L’avviso di vendita è pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, con perizia e foto, e sui portali autorizzati, come Astegiudiziarie.it.

8. La vendita. Le offerte si presentano di regola in modalità telematica. Se ci sono più offerenti, si svolge una gara. Il prezzo base può scendere nei tentativi successivi, se la vendita va deserta.

9. L’aggiudicazione e il trasferimento. L’aggiudicatario versa il prezzo e le spese entro il termine indicato. Il giudice emette il decreto di trasferimento, che trasferisce la proprietà, e ordina la cancellazione di pignoramenti e ipoteche. La somma ricavata viene distribuita ai creditori.

Domande frequenti

• Che differenza c’è tra pignoramento e asta? Il pignoramento avvia l’espropriazione forzata; l’asta è una delle fasi successive, attraverso cui il bene viene venduto.
• Il debitore può evitare l’asta? Sì. Il debitore può evitare l’asta pagando il debito, raggiungendo un accordo con il creditore oppure chiedendo la conversione del pignoramento, se ricorrono le condizioni previste dalla legge.
• Chi può partecipare a un’asta giudiziaria? Chiunque, persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore e di chi è escluso dalla legge. 
• Quanto dura una procedura di esecuzione immobiliare? Dipende dal tribunale e dalle caratteristiche del bene. Può richiedere anche più anni, con tempi molto variabili tra le sedi.