Abitazione di tipo civile, posto auto

Abitazione di tipo civile

“Appartamento sito a Riano (RM) in Via del Campo Sportivo 4, edifico B, piano 2, interno 26, con una superficie catastale di 69 mq escluse le aree scoperte (coordinate geografiche GPS decimali: 42.091359, 12.525020) e posto auto coperto nel piano seminterrato. Il bene oggetto dell’esecuzione è inserito in un complesso situato nel centro urbano del comune di Riano, è articolato su 4 livelli (S1, T, 1, 2) e costituito da 26 unità immobiliari. L’appartamento si trova al piano 2 dello stabile. L’unità immobiliare pignorata è suddivisa in questi vani. Composto da: soggiorno con angolo cottura, 2 camere, ripostiglio, bagno, disimpegno, balcone e terrazzo e l’accesso all’edificio avviene tramite da Via del Campo Sportivo 4. L’ingresso nell’appartamento è dal pianerottolo scoperto del piano 2. L’immobile presenta barriere architettoniche per l’accesso (gradini alla porta d’ingresso), le quali possono essere superate con il montaggio di pedane, montascale o piattaforme di sollevamento per un costo indicativo di 1 3.000 €., così come riportato nella perizia del CTU. L’immobile si trova in un discreto stato conservativo, benché siano necessarie opere di manutenzione (3.000 €), così come riportato dal CTU nella perizia. Gli impianti sono tutti presenti. Le rifiniture interne sono integre, così come riportato nella perizia del CTU. Dati Catastali: Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Riano con i seguenti dati: 1) Appartamento: foglio 15, particella 773, subalterno 29, edificio B, interno 26, piano 2, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, superficie catastale 80 mq (69 mq senza le aree scoperte), rendita 325,37 € (Allegato 12); 2) Posto auto coperto: foglio 15, particella 773, subalterno 47, edificio A, piano S1, categoria C/6, classe 4, superficie 11 mq, rendita 12,50 € (Allegato 13). Non vi è corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali esistenti, in quanto sono state riscontrate alcune incongruenze nella divisione degli spazi interni (creazione ripostiglio all’interno della camera). Per la regolarizzazione edilizia dell’appartamento serve la richiesta dell’autorizzazione comunale in sanatoria e l’aggiornamento catastale delle difformità esistenti. Il costo amministrativo e professionale approssimativo per la regolarizzazione edilizia dell’immobile è stimato pari a 5.000 €, così come riportato nella perizia del CTU. Confini: L’edificio confina con il vano scala, l’abitazione all’interno 25, distacchi, salvo altri, così come riportato nella perizia del CTU. Dati Relativi alla regolarità urbanistico – edilizia: L’edificio è stato realizzato regolarmente con le seguenti autorizzazioni edilizie: domanda del permesso di costruire protocollo n. 3296 del 31/03/2005; permesso a costruire n. 06/013 del 07/02/2006 identificato con la pratica n. 2004/83/BIS (Allegato 22 perizia del CTU); elaborato grafico del permesso di costruire (Allegato 23 perizia del CTU); autorizzazione allo scarico nella fognatura comunale del 01/04/2015 (Allegato 24 perizia del CTU); richiesta d’agibilità del 21/05/2013 (Allegato 25 perizia del CTU). Il certificato di idoneità statica del fabbricato non è stato rintracciato. Non vi è corrispondenza tra lo stato dei luoghi e l’ultimo elaborato grafico comunale, in quanto sono state riscontrate alcune incongruenze (creazione ripostiglio all’interno della camera, eliminazione del portico davanti l’ingresso), così come riportato nella perizia del CTU. Formalità pregiudizievoli: Non esistono sul lotto di terreno e sull’immobile pignorato specifici vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità, ad eccezione della fascia di rispetto di 150 metri dai centri storici, e la fascia di rispetto delle acque pubbliche (3177) , così come riportato nella perizia del CTU. 2 L’immobile pignorato è stato locato nel 2019, con contratto di locazione ultranovennale opponibile alla procedura, al Sig. XXXXXX, il quale ha mantenuto la residenza a XXXXXX (Allegato 14 perizia del CTU). Sono stati inviati al Custode dalla XXXXXX - tramite email - n. 2 ricevute di bonifici con un importo di 12.000 € ognuno ordinati con una carta Postepay ed indirizzati alla proprietaria per il “pagamento anticipato” di 5 anni del canone. Tali pagamenti (pari al canone di 30 mesi) sono stati eseguiti il 24/03/2022 (Allegato 15 perizia del CTU) ed il 20/03/2023 (Allegato 16 perizia del CTU), benché il contratto prevedesse il versamento mensile delle rate (400 €/mese). Si evidenzia che nei primi 3 anni (2019-2020-2021) dall’inizio del contratto non ci sono stati versamenti. Il contratto di locazione ultranovennale (con scadenza ad aprile 2029) ad uso abitativo è stato sottoscritto il 12/04/2019 repertorio 108684/29564 (Allegato 17 perizia del CTU) tra la Sig.ra XXXXXX ed il Sig. XXXXXX nato a XXXXXX il XXXXXX e residente a XXXXXX in XXXXXX con codice fiscale XXXXXX. Esso è stato autenticato dal notaio Dott. Jannitti Piromallo Rodolfo, e trascritto il 18/04/2019 all’ufficio di Roma 2 al registro particolare n. 13483 ed al registro generale n. 19396 (Allegato 18 perizia del CTU). Il canone del contratto d’affitto è fissato a 400 €/mese, importo che risulta all’interno dei valori di locazione (400-584 €) indicati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio, che riporta un intervallo di 5-7,3 €/mq/mese per le abitazioni di tipo civile in stato conservativo normale poste nella zona E1 (centro urbano), il tutto come meglio riportato nella perizia del CTU. Stato di occupazione: l’immobile risulta locato ad uso abitativo al sig. XXXXXX (il quale ha mantenuto la residenza anagrafica a XXXXXX) in virtù di contratto di locazione ultranovennale stipulato il 12/04/2019 con scadenza ad aprile 2029, regolarmente registrato all’ufficio di Roma 2 al registro particolare n. 13483 ed al registro generale n. 19396 (Allegato 18 perizia del CTU), opponibile alla procedura, così come riportato nella perizia del CTU. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti. “

Posto auto

Posto auto coperto nel piano seminterrato identificato al foglio 15, particella 773, subalterno 47, edificio A, piano S1, categoria C/6, classe 4, superficie 11 mq, rendita 12,50 € (Allegato 13).