Come partecipare
Il codice di procedura civile, all'art. 579, prevede che "ognuno, eccetto
il debitore, è ammesso a fare offerte all'incanto". Non è prevista la
necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte
personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.
E' anche possibile che il procuratore legale possa fare offerte per persona da
nominare ma, in tal caso, nell'ipotesi di aggiudicazione, sarà indispensabile dichiarare
in Cancelleria, nei tre giorni successivi all'aggiudicazione, il nome della persona
per la quale è stata effettuata l'offerta. L'aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva
a nome del procuratore (art. 583 c.p.c.).
L'iter procedurale della vendita forzata inizia con l'ordinanza di vendita
emanata dal giudice nella quale viene previsto un termine tra i 90 e i 120 giorni
entro il quale possono essere proposte le offerte d'acquisto. Nella stessa ordinanza,
vengono stabilite le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene
fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione
sull'offerta e per la gara tra gli offerenti. La Cancelleria, poi, provvede a dare
pubblico avviso dell'ordine di vendita sia sui quotidiani di informazione che su
appositi siti internet.
Per partecipare ad una vendita giudiziaria, è indispensabile aver prestato la cauzione
che, nella vendita senza incanto, non può essere inferiore al decimo del prezzo
proposto dall'offerente stesso, mentre nella vendita con incanto è stabilita dal
giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita in misura non superiore al decimo
del prezzo base d'asta. E' stato poi abolito dalla nuova normativa l'obbligo di
depositare in Cancelleria anche l'ammontare approssimativo delle spese di vendita
quali spese e oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture.
Nella vendita senza incanto, l'offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria.
Nel caso in cui la vendita è delegata ad un Professionista l’offerta è depositata presso lo studio del Professionista stesso, salvo diversa disposizione contenuta nell’avviso di vendita.
Se viene stabilito che la cauzione debba esser versata tramite assegno circolare,
esso andrà inserito nella busta. L'offerta è irrevocabile salvo che il giudice non
disponga la gara tra gli offerenti sull'offerta più alta, salvo che non venga disposto
l'incanto e, infine, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione
senza che essa sia stata accolta (art. 571 c.p.c.).
Nella vendita con incanto, la cauzione viene restituita integralmente, dopo
la chiusura dell'incanto, se l'offerente non diviene aggiudicatario del bene (art.
580 c.p.c.). Nell'ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all'incanto,
né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato
motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell'intero.
Nell'ipotesi di vendita all'incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di
acquisto nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci,
devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell'incanto. Anche
in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l'offerta e integrare
la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione
alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice
indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all'aggiudicatario.
La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riformato l'art. 584 c.p.c. prevedendo espressamente
che alla nuova asta possano partecipare, “oltre gli offerenti in aumento di cui
ai commi precedenti e l'aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto
che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione”.
Vengono così fugati i dubbi della giurisprudenza tradizionale che, a differenza
della dottrina, nel vigore della vecchia normativa, riteneva tale partecipazione
limitata ai soli offerenti in aumento e all'aggiudicatario.
In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento, l'aggiudicazione
diviene definitiva. Il giudice dell'esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti
in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato
motivo.
A questo punto, l'aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite
contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità fissate nell'ordinanza
di vendita. Tale termine non potrà essere superiore a 60 giorni dall'aggiudicazione.
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può ancora sospendere
la vendita nell'ipotesi in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore
a quello effettivo dell'immobile altrimenti pronuncia decreto di trasferimento
all'aggiudicatario del bene espropriato. Tale decreto contiene l'ingiunzione al
debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo per
la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio
(art. 586 c.p.c.).
Se, invece, l'aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel
termine stabilito, il giudice dell'esecuzione dichiarerà la decadenza dell'aggiudicatario,
pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto.
Se il prezzo ricavato dal nuovo incanto, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore
rispetto a quello dell'incanto precedente, l'aggiudicatario inadempiente è tenuto
anche al pagamento della differenza.
Nell'ipotesi in cui, invece, l'asta non possa aver luogo per mancanza di offerte
(cosiddetta “asta deserta”) e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento
delle domande di assegnazione da parte dei creditori, il giudice dell'esecuzione
potrà disporre l'amministrazione giudiziaria o un nuovo incanto. In quest'ultimo
caso, sarà possibile stabilire modalità di vendita e forme di pubblicità differenti.
Dovrà, poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente
e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d'acquisto.
Va ricordato a tal proposito che eventuali comportamenti collusivi miranti proprio
a ottenere tale risultato sono puniti a norma degli artt. 353 e 354 del codice penale.
Ultima notazione riguarda la circostanza per cui, per la copertura delle spese connesse
alla partecipazione ad un'asta, molti Istituti di Credito hanno concluso convenzioni
con i Tribunali, miranti a limitare i costi legati all'erogazione dei servizi finanziari.
E' bene, però, accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto
alla data d'asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo
previsti nell'ordinanza o nell'avviso di vendita. La banca ottenuta la copia della
perizia ed effettuate le necessarie valutazioni stabilirà l'ammontare del finanziamento.
Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza
in base alla quale, in caso di mancata aggiudicazione, viene annullata l'operazione
finanziaria.